Um golpe no império imobiliário REIT de $ 69 bilhões da Blackstone está controlando a recuperação

NOVA YORK, 1º de dezembro (Reuters) – (Esta matéria de 1º de dezembro corrigiu parte da citação de Snyder para se referir à arbitragem)

Blackstone Inc (BX.N) O dinheiro foi retirado de seu fundo de renda imobiliária (REIT) não listado de US$ 69 bilhões na quinta-feira.

As restrições surgiram quando os resgates atingiram limites predefinidos, em vez de Blackstone estabelecer limites no dia. Ainda assim, alimentaram a preocupação dos investidores com o futuro do REIT, que responde por cerca de 17% da receita da Blackstone. As ações da Blackstone caíram 7,1% com as notícias de quinta-feira. A manhã de sexta-feira caiu mais 2%, para US$ 83,45.

Muitos investidores no REIT expressaram preocupação de que a avaliação do veículo pela Blackstone tenha demorado a se ajustar à dos REITs negociados publicamente, que foram prejudicados pelo aumento das taxas de juros, de acordo com uma fonte próxima ao fundo. O aumento dos juros pesa sobre os valores dos imóveis porque encarece o financiamento dos imóveis.

A Blackstone reportou um retorno de 9,3% no acumulado do ano para seu REIT, que contrastou com o Dow Jones US Select REIT Total Return Index, negociado publicamente. (.DWRFT) queda de 22,19% no mesmo período.

Alex Snyder, gerente de portfólio da CenterSquare Investment Management LLC, na Filadélfia, disse que a neutralidade entre o valor que a Blackstone atribui ao seu portfólio imobiliário e o dos REITs negociados em bolsa chamou a atenção dos investidores.

“As pessoas estão lucrando com o valor que a Blackstone diz que suas ações REIT têm”, disse Snyder.

Uma porta-voz da Blackstone se recusou a comentar como a empresa com sede em Nova York calcula a avaliação de seu REIT, mas disse que seu portfólio se concentra em aluguel de imóveis e logística no sul e oeste dos Estados Unidos, com aluguéis de curto prazo e aluguéis acima da inflação.

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O porta-voz acrescentou que o REIT depende de uma estrutura de dívida de taxa fixa de longo prazo.

“Nosso negócio é baseado em desempenho, não em fluxos de caixa, e o desempenho tem sido sólido”, disse o porta-voz.

Os REITs são comercializados para investidores individuais ricos. A turbulência nos mercados asiáticos alimentada por preocupações sobre as perspectivas econômicas e a estabilidade política da China contribuíram para as recuperações, disseram duas fontes familiarizadas com o assunto. A maioria dos investidores de resgate é da Ásia e precisa de liquidez, disseram eles.

A Blackstone disse aos investidores em uma carta que estava limitando as retiradas de seu REIT depois de receber pedidos de resgate de mais de 2% de seu valor patrimonial líquido mensal e 5% de seu valor patrimonial líquido trimestral em novembro. Como resultado, o REIT permitiu que os investidores resgatassem US$ 1,3 bilhão em novembro, o equivalente a aproximadamente 43% dos pedidos de recompra dos investidores.

Analistas do Barclays rebaixaram as ações da Blackstone de “excesso de peso” para “peso igual” na sexta-feira, de US$ 98 para US$ 90. Eles e outros analistas disseram que o REIT da Blackstone corre o risco de ficar preso em uma espiral de venda de ativos para atender aos resgates se não conseguir restaurar a confiança de seus investidores. Na quinta-feira, a empresa disse que o REIT concordou em vender sua participação de 49,9% em dois cassinos de Las Vegas por US$ 1,27 bilhão.

“O impacto no Blackstone dependerá se o REIT é capaz de estabilizar seu valor líquido de ativos ao longo do tempo ou é forçado a entrar em uma situação de run-off estendida com vendas significativas de ativos e uma carteira de resgate em andamento – não muito cedo, em nossa opinião, “Analistas da BMO Capital Markets escreveram em nota.

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Os planos de Blackstone para Ft

A bagunça do REIT é um revés para as duas estratégias da Blackstone que a ajudaram a se tornar a maior administradora de ativos alternativos do mundo, com US$ 951 bilhões em ativos: investir em imóveis e atrair indivíduos com alto patrimônio líquido.

A Blackstone lançou o REIT em 2017, aproveitando o sucesso de seu império imobiliário, que ultrapassou seus negócios de private equity. Como resultado de seu sucesso em investimentos imobiliários, seu presidente, Jonathan Gray, foi promovido e sucedeu o executivo-chefe Stephen Schwarzman.

O REIT também representou um esforço para conquistar investidores de alto patrimônio líquido que clamavam por produtos do mercado privado que eles acreditavam que teriam um desempenho melhor do que os negociados publicamente.

A Blackstone está buscando diversificar sua base de investidores depois de décadas atraindo investidores institucionais, como fundos de pensão públicos, seguradoras e fundos soberanos para seus produtos.

A Blackstone administrou um total de US$ 236 bilhões em riqueza mantida por indivíduos no final de setembro, um aumento de 43% em relação ao ano anterior.

Os analistas do Credit Suisse em nota esperavam que os problemas do REIT pesassem nas receitas relacionadas a taxas e ativos sob gestão da Blackstone. “Tudo isso continuará pressionando a avaliação premium da Blackstone”, escreveram eles.

Na teleconferência de resultados do terceiro trimestre da Blackstone em outubro, Gray culpou a recuperação do REIT pela volatilidade do mercado.

Ele disse que o REIT tem muitas reservas de caixa para “enfrentar qualquer tempestade”. Essas reservas de caixa totalizaram US$ 2,7 bilhões no final de outubro, de acordo com seu prospecto. A Blackstone também disse no prospecto que tem acesso a US$ 9,3 bilhões em “liquidez imediata”.

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“Quando você tem esse tipo de declínio no mercado, não é surpreendente ver um declínio nas entradas de investidores individuais”, disse Gray.

Reportagem de Sibuk Oku e Herb Lash em Nova York Edição de Rosalpa O’Brien e Sam Holmes

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