Novas regras para o mercado imobiliário residencial chegaram no sábado, e qualquer pessoa que esteja no mercado para comprar ou vender uma casa enfrentará processos desconhecidos e potencialmente confusos.
As “mudanças de práticas” decorrem de uma decisão legislativa de 2023 relativa à forma como os agentes imobiliários são remunerados.
Tradicionalmente, na venda de uma casa, uma comissão de cerca de 5% a 6% era paga pelo vendedor e dividida entre os agentes do comprador e do vendedor. Esse sistema ajudou a manter as comissões mais altas do que seriam de outra forma, alegou o processo. Significava também que um vendedor tinha de pagar um agente para representar a outra parte do negócio, uma prática que muitos observadores consideraram inadequada.
disse Stephen Probeck, membro sênior da Federação de Consumidores da América, que há décadas defende mudanças nas comissões imobiliárias. “O principal argumento é que não é justo que os vendedores paguem tanto ao corretor quanto ao corretor do comprador.”
Agora, o vendedor deve decidir quanto pagar ao corretor do comprador. Qualquer que seja a decisão, essas informações não serão mais incluídas no “Serviço de Listagem Múltipla”, ou MLS, o serviço oficial de dados imobiliários utilizado pelas associações imobiliárias locais.
Qualquer decisão do vendedor sobre a compensação pode ser comunicada pessoalmente por telefone ou mensagem de texto, ou anunciada nas redes sociais, em uma placa no gramado ou em outros meios informais.
Enquanto isso, os compradores devem assinar um contrato com seu próprio corretor antes de começarem a procurar casas. O comprador e o agente devem concordar, por escrito, quanto o agente pode esperar do comprador.
Há alguma latitude sobre o que exatamente isso significa. Uma interpretação recente das regras da Associação Nacional de Corretores de Imóveis afirma que “deve ser específico (por exemplo, $ 0, X taxa fixa, X porcentagem, X taxa por hora) – e não aberto (por exemplo, como ‘compensação do corretor comprador’ Não Deve ser tanto quanto o vendedor oferece ao comprador.
“Sempre que temos a oportunidade de conversar com um consumidor sobre o valor que trazemos para a transação, os serviços que podemos fornecer a ele em uma das maiores transações financeiras de sua vida, e esperamos receber o pagamento, é totalmente negociável, e isso é bom”, disse Kevin Sears, presidente do setor imobiliário.
O grupo é um poderoso lobby de Washington com mais de 1,5 milhão de agentes membros – cerca de 85% dos agentes imobiliários do país.
“Os consumidores são educados e capacitados, e quanto mais conversas tivermos com os consumidores, melhor será para todos”, disse Sears.
Muitos elementos dos novos procedimentos serão familiares a muitos agentes imobiliários, compradores e vendedores. Muitos estados há muito exigem que os compradores assinem um contrato de corretagem antes de iniciar o processo. Com o surgimento de modelos alternativos de corretagem como o Redfin, muitos proprietários estão cientes das opções além do sistema tradicional de pagar 3% a um agente de listagem e 3% a um agente comprador.
Mas questões sobre o que as mudanças significarão na prática têm perseguido as agências em todo o país. O que acontece quando um comprador tem dinheiro para cobrir uma certa quantia ao seu corretor, mas se apaixona por uma casa que custa mais do que a comissão paga? Por outro lado, o que acontece se um determinado vendedor de casa também estiver disposto a compensar o corretor do comprador?
Muitos corretores imobiliários dizem que um processo que traz transparência cria mais confusão.
“Agora, o agente do comprador precisa acessar todas as listagens que vai mostrar para descobrir qual é a comissão”, disse Aaron Farmer, proprietário da Texas Discount Realty em Austin.
Em Austin, um mercado epidêmico em expansão virou bruscamenteFarmer acha que é natural que os vendedores queiram suavizar o negócio para os corretores dos compradores, levando a um acúmulo de estoques não vendidos. No entanto, esse pode não ser o caso em todos os lugares, e Farmer teme que os egos possam atrapalhar decisões comerciais inteligentes em algumas transações.
Andy DeFelice, proprietário da imobiliária de compradores especializados com sede em Savannah, Geórgia, acha que os compradores de primeira viagem são os que mais perdem com as mudanças nas regras. Muitas pessoas que já precisam de dinheiro podem ter dificuldade em conseguir o dinheiro para a comissão, forçando-as a negociar por conta própria, pensa ela.
“Não force nossos clientes a uma situação em que eles não tenham representação na maior transação de suas vidas”, disse DeFelice. “Se você nunca fez isso antes, não é fácil. Existem muitas etapas para comprar uma casa. Você sabe, um bom inspetor de cupins, um bom agente de seguros, um bom credor?
DeFelice diz que a indústria irá ultrapassar rapidamente o que ele chama de “soluço” do prazo de sábado e se adaptará relativamente rápido, mas outros esperam grandes mudanças.
“Para os consumidores, as coisas não vão mudar muito no futuro imediato”, disse Probeck ao USA TODAY. “Mas é como se uma represa criasse um vazamento. Tenho certeza de que a indústria será completamente diferente dentro de cinco anos.”
O fazendeiro da Texas Discount Realty concordou.
“Já vejo muita gente dizendo: ‘Vou sair da indústria, não quero lidar com as mudanças’”, disse ele. “Se houver menos agentes, isso ajudará a indústria. Dessa forma, você pode reduzir as taxas de comissão e gerar mais volume.”
Andrea Riccier cobre o mercado imobiliário.